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“房地产税立法已完成，难点问题基本解决！”
财政部原部长楼继伟在财新峰会上的这番表态，犹如一颗深水炸弹在沉寂的楼市中引爆。
一时间，各大媒体争相报道，社交媒体上热议不断，焦虑的购房者和投资者纷纷惊呼：
“狼真的要来了！”
然而，真相究竟如何？
01
从“完成起草”到“完成立法”的距离
当这则消息在网络上疯传时，炸天团第一直觉就是：
绝对不靠谱！
一个前财长也绝不会说出如此缺乏常识也不着边际的话。
于是，查找原话出处，还真是气不打一处来！
楼继伟的原话其实是：“房地产税法的起草工作已经完成，但全国人大常委会还没有正式通过，交给国务院试点。”
这两者之间，可谓天壤之别。
在我国的法律体系中，《立法法》对税收立法程序的要求十分明确：税法草案必须经过全国人大常委会“三审”方可通过。
从制度角度来看，一部法律的出台通常经历如下阶段：
1. 部门牵头起草（通常由财政部、税务总局参与）
2. 提交国务院审议
3. 国务院向全国人大常委会提出草案
4. 全国人大常委会三次审议
5. 法律通过并公布实施
6. 相关配套条例和实施细则落地
目前，房地产税法从未进入常委会审议程序，甚至连“初审”都未启动。楼继伟所提到的“起草完成”，可能只是财政部牵头的拟定技术性草案，这与所传的“完成立法”有着本质区别。
其实早在十年前，十二届和十三届全国人大常委会立法规划中，就曾将房地产税法列为条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，最后都没有提交全国人大初审。
更不用说，根据2021年全国人大常委会的授权，房地产税在全面推行前，还必须经过为期五年的试点阶段。
这意味着，即使立法程序立即启动，距离真正全面落地，至少还有五年以上的缓冲期。
02
房地产税，远不只为降房价
关于房地产税，有个普遍的理解：它是用来降房价的利器。
但其实看看上海和重庆的试点就明白，事实并不是这样的。开征房产税这么多年，两地房价该涨照样涨。
房地产税确实能够降低投机需求，具有一定的调节房价的功能——这是没错，但它绝不是调节房价的工具。
那如果降房价不是首要目的，国家为什么要坚定不移地推进这项争议巨大的改革？
真相在于：这是地方财政转型的必然选择。
1994年分税制改革后，地方财政收入大幅削弱，被迫依赖“土地财政”。数据显示，2022年土地出让金仍占地方政府性基金收入的90%以上。
但这种模式已经难以为继了：城市化进程放缓，可卖土地越来越少；地价推高房价，又加剧了金融风险。
更深层次的变化还在于：房地产税将从根本上重塑地方政府的行为逻辑。
直白点说，“房子是用来住的，不是用来炒的”一直难以实现，本质上是结构性问题。
地方政府靠卖地赚钱，就会倾向于控制土地供应节奏来维持高地价。开征房地产税后，政府的动力就不再是“炒高地价”，而是需要靠“经营城市、服务居民”来获得稳定税收。
应该说，房地产税从来都不是房价调控的抓手，而是关系到国家财政安全和经济可持续发展的重大战略抉择，其政策意义远高于市场意义。
03
良药苦口，却难下咽
尽管推行房地产税的意义重大，但“良药”能否见效，关键在于能否“对症”且“适时”。
况且，“良药”一般都“苦口”。
房地产税这剂改革良药，就已经酝酿了整整二十年——
从2003年物业税概念的提出，到2011年上海、重庆试点，再到2021年授权新一轮试点，这条路走得格外漫长。
细数这段历程，会发现一个耐人寻味的规律：房地产税的推进节奏，始终与中国房地产市场的冷暖同频共振。
2013年房地产市场过热时，立法工作快马加鞭；
2021年泡沫风险加剧时，试点改革再度提上议程。
然而，就在同一年，形势急转直下——房地产泡沫风险开始释放，市场进入深度调整期，加上疫情冲击，经济承压下行。
于是，2022年财政部明确表态：“当年内不具备扩大试点条件”。这也透露出一个鲜明信号：
房地产税的推出必须考虑市场承受能力。
的确，房地产税涉及利益调整范围广，影响家庭资产配置，社会关注度极高。多数国家在引入不动产税时都会面临长期博弈，征管难、评估难、公众接受难等问题共同存在。
我国也不例外。
说个实际情况，为啥四年前人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，但现实却雷声大，雨点小，至今仍不了了之呢？
原因就在于，各个城市的反应都非常冷淡，鲜有响应者，即便被动员进行试点的城市也极不情愿。
最终，此事就这么一直耽搁下来，要不是楼继伟贸然提出来，很多人都忘记还有这档子事。
应该说，房地产税这剂旨在根治“土地财政”顽疾的良药，在当前的市场环境下，其出台可能会产生适得其反的效果。
本就脆弱的购房者信心，任何增加持有成本的信号，都可能成为压垮市场的“又一根稻草”。
结语
那么，什么时候才有可能重启房地产税的推进事宜？
答案是：等！
真正的难题从来不是技术难题，更不是立法程序，而是公众的接受度和市场的承受能力。
因此，这是一场势在必行的改革，却也是一场在当下必须暂停的改革。
它承载着中国经济发展模式转型的希望，同时也考验着决策层的智慧与勇气。
改革不仅需要推进的魄力，更需要等待的定力。在正确的时机打出一张好牌，远比在错误的时机硬来要明智得多。
房地产税这张牌，注定还在等待最适合的时机。
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